包头千百汇整合营销策划方案 文档内容涉及研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业、地产调研、地产分析、行业分析、分析报告、行业报告、地产报告、月度报告、地产行业报告大全，地产策划人必务的资料库

　　.fdcsky.fdcsky.fdcsky.fdcsky„„„„„„„„15.fdcsky.fdcsky„„„„„„„„„„„„„„30.fdcsky.fdcsky关键词商业商务中心首家房产超市生态景观人性化文化商业体验式消费带租约销售品牌招商VIP旺铺拍卖.fdcsky.fdcsky第一部分项目解构一、项目环境分析1、区域环境分析A、大环境：.fdcsky.fdcsky政策导向1）作为城市重点工程的组成部分，受关注度高，城市职能部门配合程度较高，而且能够享受相应优惠政策。2）包百商圈区域被确定为全市的经济商业中心,项目可与鞍山道步行街形成规模效应。3）国家加大对房地产及金融政策的宏观调控，使消费信心受到一定打击，造成持币观望。城市地位1）包头地处渤海经济区与黄河上游资源富集区处，是内蒙古自治区最大的工业城市，也是国家重要的基础工业基地。2）大规模城市建设和旧城改造。3）对周边地区具有较强吸引力区域集聚与辐射力明显。B、小环境：a、外在物业环境：优势：1）浙江华升集团开发兴建包头商业步行街，是鞍山道商业步行街和区域商业商务中心建设的城市重点工程，利用其整体工程规模/品牌与资源）。2）区域环境具备商业号召力和人气聚集力。3）包百商圈已成为市民心目中最好的购物区域，其购物环境、商.fdcsky.fdcsky品品质、服务等已得到绝大多数市民认同，具备强大的消费号召力。劣势：1）华升项目由于和本案位置紧邻,基本同期面世,在地段/规模/市场先机上都优于本案。2）本项目位于鞍山道步行街的南端，距离钢铁大街及包百商业核心集中地相对较远。b、内在资源环境：稀缺地段：本项目位于包头市城市总体规划确定的城市商业中心，包头市商业街区改造建设和打造包头中央商务区的标志性工程鞍山道商业步行街南段，未来的CBD、CED区域功能完善、补充主题景观突出，经营业态鲜明文化内涵人性化设施、服务消费模式创新：体验式消费经济产品功能互动自供自给C、消费环境：.fdcsky.fdcsky1）供给环境金荣二期：外围二层联体单间商铺，内部为开放式美食广场，上部四幢公寓楼。昆区繁华地段内侧，外环境相对较好(市场先机，人气导入，效应滞后，业态单一，形成竞争空档)北国城：1F女人街、B1-3F展贸市场、4-6F商务公寓、开发商自身具备的商业经营实力、市场优惠条件。是服装批发零售市场，与本案市场定位差异化很大，已经去化大半，不构成大威胁。市场目前经营业态不甚完善，缺少能够提供美食娱乐等综合服务的内容，为项目入市提供了机会切入点。典型竞争个案分析与对策：A、商业：NO.1浙江华升集团开发兴建的包头商业步行街项目(纽约新天地)成为本案最直接的有力竞争对手。分析：其量体规模、地段地位、入市时间上都有较大优势，无论在销售去化阶段还是商业经营阶段都对本案形成较大的直接威胁；对策：进行“差异化”策略营销及经营策略，与华升集团的商业步行街项目市场定位错开，以“包百商业步行街”为市场定位，打造“美食休闲娱乐广场”的市场形象。而且该项目早于本案入市，本案推出时要充分利用其形成的规模效应和整体形象优势。.fdcsky.fdcskyNO.2松梅街的小商品零散形态为本项目带来压力。分析：由其产品特征来看，走中低端路线，本项目始于鞍山道步行街与松梅街的交叉点，从购物心理分析，在客户到达此交叉点之时，将面临三个选择——向东、向南、或向西，从松梅街的历史来看，其原有的商业背景（原为成型的商业步行街，现为重新改造）及消费者的购物习惯将影响此购物导向。对策：引入产业以及建筑形态的差异化与松梅街商品街形成明显的错位竞争。NO.3项目地块西侧紧邻景苑文化商城和部分保留商铺，未来运行中对项目造成一定的消费人流分流；对策：树立千百汇综合性休闲商业步行街的强大品牌优势，大打“美食、休闲、娱乐、文化”的概念，与他们形成“差异化”，让消费者从本质上认识到千百汇是区别于竞争对手的。B、公寓住宅：NO.1华升包头商业步行街项目(纽约新天地)物业现状：是包头市目前推向市场中最重要的综合性商业物业项目，总量体在17万方，其中住宅公寓四幢共1.6万平方米，写字楼1.5万平方米,已去化60%左右。分析：由于和本案位置紧邻,基本同期面世,同时在地段/规模/先期推广时机上还优于本案。因此是最直接和主要的竞争者之一。.fdcsky.fdcskyNO.2神际城住宅：物业现状：大规模高商务城：A座为纯住宅类公寓，B住两用，目前工程进度为结构封顶。面对高端住宅消费群体（外企、外籍、企事业中高级管理层、创业者），1～5层起价2600元/平方米，提供建设银行7成15年按揭贷款。销售情况一般，约在60％左右。竞争点分析：因为面对的是高端住宅消费群体，与我们目标客户定位不同，不构成威胁！2）需求环境：1）市场同期推出的商业物业存在一些自身的劣势和不足，为本案利用差异化策略体现项目自身优势创造了条件；2）现代消费者已经越来越倾向于集购物、休闲、娱乐、餐饮等于一体的综合消费，享受消费的乐趣。D、产业格局包头下辖4区:分别为昆都仑区、青山区（现代化工业区）、东河区（老城区/商业贸易比较发达）、九原区（自然资源/市蔬菜副食品生产基地）。昆都仑区是包头的政治经济文化中心和新兴工业中心（包钢即在此）。本项目正位于昆都仑区的商业商务核心即包百商圈的直接影响和辐射范围。区域聚集优势与同业竞争威胁同在!善借大势,优势共享与巧妙区分,差异化竞争是成功切入市场的双刃.fdcsky.fdcsky商业部分昆区目前整体发展水平不高，经营特色不太鲜明。现有商业形态涵盖了内部集中的商厦、商场、购物中心,和外部开敞的步行街、店面街铺等各种类型。包头的消费市场普遍偏向于前者,后者则由于各种原因在市场反应不佳。住宅部分纯住宅项目整体档次不高,小区概念弱化,且配套落后,物管缺乏。目前昆区多数楼盘属于尾盘销售状况，只有处在包百商业中心区域的纽约新天地，已去化60%左右，因此是本项目住宅部分最直接和主要的竞争者。投资性的商务公寓,商住两用公寓及小户型住宅,则多被包括在一些大型综合性的商业物业中作为组成部分。新开楼盘总量不大,档次不高。如:神际城/光彩大厦项目/金融二期项目/北国城项目/华升包头商业步行街项目。办公部分包头办公物业发展相对滞后,高档次纯办公楼基本上属于市场空白产品,办公物业与兼顾商务和居住两用功能的公寓物业一样,往往具有同样的兼容与混合特质,常常结合下部的商业裙楼或商住功能在大型的建筑综合体中予以建设。如:神际城打造的中央商务.fdcsky.fdcsky总结：目前只有华升的(纽约新天地)四幢公寓楼由于和本案位置紧邻,基本同期面世,同时在地段/规模/先期推广时机上还优于本案。因此是最直接和主要的竞争者。二、项目SWOT分析项目优势NO.1借势依托鞍山道商业步行街整体工程规模/品牌与资源——买楼就要买现楼，买铺当然求熟铺titansto.com。系出名门当可“子凭母 贵”！天生一品自然身价百倍！ 万“千”宠爱： 昆区“2C”，即未来的城市CBD、CED，以及现有包百核心商业圈人 气/商气/财气/地利的资源集享。 “醉”是完美： 文化雕塑系列 立体生态绿化体系 多点式主题景观广场 精彩生动的活体景观，即“人看人”景观 后者居上，压轴登场！ NO.2 区位、交通 .fdcsky .fdcsky 【钻石地段】地处包头政治、经济、文化、科技、教育的中心，包 百商圈，尽享快捷便利生活。 【交通便捷】坐拥钢铁大街、少先路、白云鄂博路和林荫路城市 主干道，交通便捷，占尽先机；内设人车行便道、步行主干道及 广场、两个大型地下停车场，交通内环境优越。 大环境：包头有 塞外通衢的美称，京包、包兰铁路连接 着华北和西北，公路四通八达，航班可直达国内多个城市， 是河套地区黄河的航运中心。包头市海铁联运大型集装箱 站，可以把货物经铁路运往天津港，一票到底直发世界各 【配套齐全】本案周边生活、商业、商务等配套齐全，且本案具备购物、休闲、娱乐、餐饮等。 NO.3 人性规化：儿童娱乐城/老人休闲中心/文化雕塑系列/主题 景观，打造包钢人自己的步行街 NO.4 业态组合：特色商品街、美食休闲广场bg大游官方网包头千百汇整合营销策划方案、健康娱乐、特色 旅游观光的混经营业态，抢占市场空白。 NO.5 持续购物：打造从购物－饮食－休闲－娱乐的真正 完整消费结构链，塑造出劳逸结合、动静皆宜、相辅相成、情 景交融的功能佳境，引导多次消费。 NO.6 生态、景观：室内外绿色环抱、具有民族特色的艺术群雕， .fdcsky.fdcsky NO.7 文化：民族文化/区域文化尽情展现，演绎商业新空间 NO.8 政策优惠：项目作为城市重点工程的组成部分，受关注度 高，城市职能部门配合程度也较高，而且能够享受相应优惠政策。 NO.9 自身优势：项目区域建设动迁前为自发形成的繁荣市场， 本身就具有形成商业物业的先天条件和大众认同度。 NO.10 市场优势：包头市商业物业市场去化情况整体来说较好，