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　　1、房地产广告策划方案(8篇) 房地产广告策划方案 第1篇：前言第一节 市场分析一 xx市房地产市场基本状况二 xx市同类住宅调查统计三 消费者分析第二节 xx项目分析一 项目优势分析二 项目劣势分析三 竞争对手分析四 项目价格策略分析五 核心价值分析第三节 推广策略界定一 目标消费群体界定二 卖点界定第四节 广告策略一 广告宣传目的二 总体策略三 广告主题四 要树立的形象五 分期广告的整合策略第五节 营销活动推荐一 营销渠道及人员促销建设二 营销公关活动推荐第六节 媒体策略一 媒体目标二 目标受众三 媒介策略四 媒介分析及选取五 广告预算及分配第七节 方案说明前 言任何的广告策划方案的目的和宗旨

　　2、都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象。本方案在于为xx带给一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。在对本地市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出 xx项目的资源问题与机会，以到达或超出xx的原定销售计划，并为鸿宇房地产塑造品牌。第一节 市场分析一、xx市房地产市产基本状况1 、 xx市属于四线城市，房地产市场虽不是很成熟，但是有融城的完美前景;有高速有效的物流体系;又据东西南北交通要塞;处中南最大服装批发市场;有大批大型国有企业。样或那样的缺点。具体表此刻以下又表此刻销后服务差劲，物业管理不规范，有的业主不是享受服务而是受气，造成开发商与业主的对立，小区的基本建设搞

　　3、不上去。c 、小区规化与自然融和概念不足，人为景观痕迹太重。3 、政府引导监管不够， 销售手段不合理，收费不合理，手续不合理，还有的不合法。二、 xx市同类住宅调查统计同类定义为具有小高层，别墅等的住宅小区。现将xx市河西，河东小区进行大体比较分析如下：1、 河西地带。由于河西为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独 特的优势。总体来说，河西地段房地产都在卖自然环境。湘银：核心竞争力：二十一世纪购房新概念拥有很高的品牌效应;其周边环境好;用绿色的生活时尚来吸引高级白领、外国投资者、社会成功人士，市场销售反应良好;其定位为社会高薪阶层。滨江一村：小区面积大;邻近湘江;周边环境好;2、

　　4、 河东地带。包括河东整个地块北有石峰区，南有芦淞区及东部的荷塘区。天鹅花园：核心竞争力：真、善、美属于自然水生态屋村、绿化面积广：拥有900亩的面积，其中400亩水面。区内有水生游玩系统。映荷园：核心竞争力：演绎精彩生活塑造经典小区属未来商业地带周边交通发展趋势大房屋设计理念突出银座大厦：近临中心广场，一医院;只是一个连体楼、属小高层，没有自身小区;周边自然环境不是很好;但它属预置房产其房屋多数为企业或近处金融高层管理人员所预购。庆云山庄：核心竞争力：离尘不离城品牌知名度高;周边环境绿色条件好;拥有98亩的绿色自然地带;其发展迅速，塑造了良好绿色生活理念在消费者心中构成良好的品牌。其新近开发的

　　5、紫南阁，定位较高，目标群是中高薪阶层。湘江四季花园：核心竞争力：山水之傍，尊贵之居，人文大家交通便利环境幽雅小区为12层左右的带电小高层，设计时尚为江山置业一点应是本案拉动销售的最大着力点。4 物管：智能化管理，保证了业主的现代化要求，贴合本案的定位主题。二十四小时保安，全封闭式管理。因为xx的安全环境及以前某楼盘的事故的原因，所以安全是xx市民关心的大要素，更是目标消费者着重思考的主题。5 小区设计建设：小区的设计以天然为主题，各种楼层合理布置。更有现代艺术广场，艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰。6 小区配套设施齐全，有游泳池、高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术

　　6、长廊等。7 偏离工业区：远离工业污染区，噪音低，空气好。二、 项目劣势分析1 交通：显然交通是本案最大的瓶颈，虽有24、25、28、29、43路停靠，但是尚无直达的公交。道路条件差，而交通又是思考买房的很大要素，如何解决交通问题是我们面临的主要问题。能够思考与市政府合作开通几路专线 楼盘外环境：本小区外部的大环境不是很好，房屋杂乱，市政建设差。没有大型购物，休闲场所。缺乏相应的设施，医疗设施，娱乐设施。3 物业管理：不是湘银的物管，品牌力度不够。4 房屋设计：房屋种类较多，有6层、带电小高层、别墅，层次不一，面向复杂。三。 竞争对手分析根据楼盘的位置和楼盘的定位，我们把庆云山庄和湘江四季花

　　7、园作为竞争对手，状况如下：庆云山庄优势：(1)地处芦凇区建设南路延伸地段，靠近xx繁华商业区，无工业废气污染，附近有高中、市级医院，购物环境和文卫设施齐全，方便居民生活。(2)属于xx市芦淞区。由于目前大多数房地产开发商都紧盯天元开发区，芦淞区的房地产开发明显不如天元区。该区属本地商业旺地，聚集了数量庞大的外来经营户(尤以广东、福建人士居多)，加上芦淞区的本地人士，部分消费者有很大的吸引力，同时由于临近xx县，也有利于吸引xx县收入高的消费者购房。(3)价格低。以758元1088元每平方米的价格售房，相对xx地区其他同类型楼盘而言，价格优势相当明显。(4)交通便利。有专门的公交路线、经过火车站、中心广场、一医院等繁华地段，方便购物及就医。劣势：(1)小区规划不够整齐划一，楼型外观设计不够新颖，无法对潜在客户产生强大的视觉冲击力，进而产生强烈的购买欲望。(2)小区内配套服务设施不足，不能满足众多用户需求。(3)低价位商品房，档次不高，不能吸引经济潜力强的成功人士入住，不利于整个小区形象的提高。湘江四季花园优势：1)项目资金雄厚，有资金可做必要的周转，以应付市场变化。2)整体项目规划在xx尚属首例。相比其它竞争项目，无论在住宅档次、小区设计、投资资金等，都处于明显优势。3)xx市消费市场楼价有上升趋势，消费者认为手头资金用于购买不动产保值是最好的选取。4)本地市场楼盘众多，但

　　9、大盘太少，具有文化底蕴的大盘更少，真正好处上的山水概念楼盘更是绝无仅有。劣势：1)品牌号召力：xx房地产市场经过几年的竞争，优胜劣汰。此刻以湘银、中房、中大、联谊、协力为代表的房地产公司经过几年的房地产操作，已积累了相当的经验，已构成了房地产市场上的强势品牌。在消费者中有着不错的口碑。江山置业进入房地产市场较晚，在要取决于本案品质是否拥有高品质平方米，庆云山庄的800-900元平方米的基础价格基本合理。五 核心价值分析1xx核心定位是都市文化艺术之都。营造文化艺术概念。打品位牌，人文概念具体化。xx是xx市有艺术修养的，有文化品位的人，向往艺术文化的人的部落。2 劳动者光荣，有钱是一种价值，是

　　10、一种潜力。有钱不外显，购买品位是一举两得的好事，xx正是能给予业主一种成熟、自豪的感觉。并且，享受亦道出了物业周到、安全服务的放心。广告口号：xx 都市艺术家园理由：(1)都市艺术家园既是对xx从设计理念到硬件设施等综合素质的定位确认，又是对业主的内心需求的直接表达。(2)都市艺术家园具有超前的韵味，超越了竞争对手众说一词的空洞无物的人文概念炒作，与xx的形象定位十分契合。(3)广告口号与广告主题一脉相承，有利于相互照应。(4)都市艺术家园更进一步核心化了项目诉求，有利于诉求的目标性。广告创意原则：创意原则务必充分体现广告传播主题，即艺术、自然、享受。电视、报纸、广播、户外、车体的视听设计要大

　　11、胆前卫，不落俗套，以突出表现艺术性。楼书、直邮手册等设计要充分体现楼盘的本质属性(幽雅的自然环境，高品质的物业管理)。第五节 营销活动推荐一 营销渠道及人员促销建设1， 营销渠道的建设十分重要，应建设双点两线销售渠道，双点指开发商和潜在购房者，两线指销售明线和暗线。明线销售是指传统的销售方式，透过建设售楼部，成立电话，设置样板房，参加房交会等方式公开发售。暗线销售是指从现代体验营销中裂变出来的一种销售方式，以点带面，依靠口头传播。如在目标消费者聚集的会所开展无形广告销售。2， 人员培训与管理：建设一支高效、优质的售楼队伍，售楼人员队伍的思想意识务必是前卫的、开放的、务实的 ，在与顾客接

　　12、触时，他们承担了楼盘的第一形象，他们务必能体现项目的定位，有修养、有风度、有气质。务实是指务必熟练懂得房屋交易的合法合理程序，业务务必准确到位，交易动作语言标准化。以充分体现开发商的规范与成熟，获得潜在客户的信任与好评。严禁有任何损害楼盘形象的举止言行。二 营销公关活动推荐一、xx奠基典礼暨我心中的小区有奖征名、征文活动1、 策划用意：高格调以引起一鸣惊人，广渗透以引起十分关注 。借典礼邀请政界名人，目标消费群领军人物，著名艺术家参与。给项目的定位打好头阵。征集楼名与楼文是以引起市民个性是目标消费者的 深度相关性，扩大客户量，提高购买率。2、 活动资料(1) 典礼，发布会。(2)艺术家做秀。(

　　13、3)设立征名征文点，发放意见卡。(4)我心中的小区有奖征名、征文活动揭晓。(5)新闻发布会及颁奖晚会。3、 活动实施：时光：楼盘开工期间及楼盘预售期间。地点：典礼在小区现场、发布及晚会在国宾大酒店。二、系列艺术展览活动1， 策划用意：艺术展览活动是对楼盘的定位的最大支撑。透过艺术展以联络客户和艺术家，明星的关系，以客户的自我品质有由外到内的升华。在客户中树立良好的形象为热销打好基础，为迅速收盘做好前奏。2， 活动安排：a，大型艺术雕塑落户小区仪式;b，书画艺术家的展览;c，文人墨客的讲座研讨互动会;d，明星才艺表演会。3， 活动参与人员：每次活动的参与人务必目标消费群所认可的知名人士，各路相关

　　14、媒体记者，目标消费群代表，后期活动时的业主代表，各发展商，地产经纪人士。三、赠房活动1， 策划用意：制造爆炸新闻事件，以迅速提高楼盘及发展商的知名度和美誉度。由发展商带给一套现房赠送给某著名人士，策动新闻，便于楼盘的软文炒作，以构成目标消费者对楼盘的定位及价值的高度认可。2， 活动实施：在公开发售后热售前进行，著名人士拟请xx市的院士某人，xx市市长，xx籍的国内著名人士，湖南电视台某明星。赠送仪式的规格要高，后继讨论(软文、座谈会)要有良性导向。第六节 媒体策略一、 媒体目标1， 在公众心目中树立楼盘的品牌形象;2， 提高发展商在公众心目中的知名度和美誉度;3， 力求xx销售顺利，并能引起销

　　15、售高潮;4， 使小区构成良好的口碑效应。二、 目标受众小区附近的芦凇区服装市场业主，果品批发市场业主，电脑大市场业主，西单车库出口广告位，通讯市场业主，南区附近购房者;以及自身具有文化艺术气质的经济潜力较强的阶层;内心向往文化艺术的白领或政府部门人士。年龄：3555岁左右主要特质：注重生活品质，有文化品位(或期望有高的文化品位);有必须的经济基础，但是又比较讲究物有所值;事业有成，期望获得别人的称赞，有种事业有成的豪情;工作环境相对嘈杂，接触人员多，内心向往一种幽雅恬静的家园生活。媒体接触习惯有固有的收视、阅读习惯。1， 喜欢新闻类节目及娱乐节目;湖南卫视的娱乐节目，xx电视台新闻综合频道的晚

　　16、间报道为地区收视率最高的节目;2， 阅读以xx日报、xx晚报和潇湘晨报为主;3， 收听广播以在坐车(打的)时居多，或驾驶私家车时，多为消磨时光，被动收听。三、媒介策略1， 销售准备期所有制作类的设计和制作、工地围墙和户外看板等销售工作的准备。2， 引导试销期(1) 以报纸广告为主，预告楼盘进行内部认购的日期及作前期形象宣传;(2) 邀请报社、电视台、电台的新闻记者发布软性新闻，重点围绕xx的定位自然、艺术、享受来作重点的宣传，配合硬性广告形象宣传;(3) 针对既有的目标客户和潜在客户寄发dm广告。3， 公开强销期(1) 以报纸广告和电视广告为主要媒体，配合电台、dm广告、促销活动和现场广告，来

　　17、构成强烈的宣传攻势，增加与目标客户的接触频次;(2) 在销售的同时，利用软性广告，用新闻炒作形式即时宣传销售状况，以构成一种新闻热点;(3) 适当使用户外媒体，以持续宣传的持久性;(4) 定期检讨既定的媒介策略和组合，根据客户的反映以及竞争对手的做法，即时调整与更换我们的媒介组合。4， 销售冲刺期(1) 根据前期销售状况及客户反馈意见，对广告诉求及表现形式作出调整，继续以报纸广告为主的广告的广告攻势，并对已购买的客户作跟踪服务，挖掘潜在客户;(2) 媒体新闻炒作，作销售辅助。四、媒体分析及选取1、 平面媒体(1)潇湘晨报，xx日报xx晚报是xx影响较大的报纸媒体。阅读率高，读者层次广泛。推荐作

　　18、为此次宣传的主要平面媒体。同时，xx日报的房地产专刊可相应投放，该专刊对于潜在购房者来说阅读率很高。(2)湖南日报三湘都市报xx日报的商业广告气息比较低，权威性更大，读者信度高。推荐作为此次宣传的软性新闻的媒体。2、 电视媒体湖南经视，xx电视台新闻综合频道，它们在xx地区影响大，收视率高。能将信息更形象、生动地传达至目标消费者。推荐赞助湖南经视某一专题栏目，在xx电视台新闻综合频道投放广告宣传片。时光应是开盘前后一个月，时段是在晚8点左右。3、 户外媒体户外媒体在xx的种新型的媒体。同时，南大门和中心广场地下通道的电子屏幕也可适当投放，给予辅助。4 、广播媒体xx交通频道覆盖面广，影响大。虽

　　19、然针对性差，但成本底。故推荐作为长期、高容量信息投放方式。5、 楼书，dm手册，企业形象画册，宣传单，海报，样品屋，接待中心。点是马鞍山市其他楼盘从未充分提及的，理应是我们楼盘销售中最大的差异化销售主张，同时，又是我们能够直接给予目标消费者的承诺，在宣传上具有重要的好处。二、媒体投放分布计划(四个半月)透过市场分析，本案预计应在11月中旬开盘为宜，目前暂定为11月18日，10月中下旬和11月上中旬为本案推广预热期，一阶段广告所带来的成交率会有所下降，但由于本项目存在二期工程，所以从为二期蓄势角度思考，适量的广告投入仍必不可少。第一阶段:推广预热期(年10月15日至年11月17日):文化引导、形

　　20、象导入、品牌建立第二阶段:开盘热销期(年11月18日至年11月25日):情感诉求、品牌强化、强势促销第三阶段:持续强销期(年11月26日至年12月28日):品牌提升、强势促销、公关互动第四阶段:温和销售期(年12月29日至年2月28日):品牌维持、惯性销售、物业服务三、媒体投放分布计划表媒体 种类 推广预热期 开盘热销期 持续强销期 温和销售期10。15-11。17 11。18-11。25 11。26-12。28 。1 。2报纸 中 强 强 中 中电视 弱 强 强 中 中户外广告 广告牌 中 强 强 中 中道旗 中 强 强 中 弱围墙看板 强 强 强 中 中车身广告与灯箱 中 强 强 中 弱d

　　21、m直邮 楼书 强 强 强销售单页 强 强 强 中 弱第五章 推广预热期广告)计划时 间: 年10月15日至年11月17日主 题: 首座五星级住宅，开创马鞍山市新生活典范主题资料: 阐释五星级住宅的标准 展示xx嘉苑五星级住宅的独特主张 展望完美和谐、尊贵优雅的新生活 好地方演绎新生活 宣传xx嘉苑新生活理念 策 略: 前半个月进行形象宣传、品牌宣传房地产广告策划方案 第3篇：1)广告目标造市。制造销售热点。造势。多种媒体一齐上，掀起立体广告攻势。大范围、全方位、高密度传播售楼信息，激发购买欲望。扩大xx田园区的知名度、识别度和美誉度。提升企业形象。一年之内销售量到达80%以上。2)广告对象好玩

　　22、好动的西彭及主城区的幼儿、儿童、少年;对现代娱乐公园情有独钟的西彭及周边地区青年;喜欢到郊外的绿色果园环境中旅游观光、休闲度假的、收入较好的主城区居民;喜欢在大自然的环境中赏花、品茶、垂钓、养鸟的西彭中老年人;喜爱周末公园休闲、通俗文化演出、节日游园活动的西彭及周边地区居民;具有怀旧情结、回归自然心愿、喜好一点农活类劳动体验的主城区居民;乐意居住在绿色园林中的、消费水准较高的西彭及主城区居民;3)广告地区在重庆为你买了一套你必须会满意的房子。孕妇：哇，你好棒呀!我每一天都能够渡假了!老公：回到家，就是渡假的开始。你想每一天都能渡假吗?就到xx田园区。5)广告实施阶段第一期：试销阶段(三个月)行

　　23、为方式-新闻运作、广告、时 间-20xx年2月1日新闻运作是利用新闻媒介替我们作宣传。种状况一向困扰商家。精准投放，创意投放，经典投放广告逐渐被商家理解。威海先锋广告有限公司10年磨一剑，整合现代传播媒介，投巨资打造现代传媒新视界，大型高速立柱广告牌、巨幅三翻广告、超大型led电子显示屏、移动led电子显示屏，实现天地一体，动静结合的震撼传媒效果，个性适合现代房地产的品牌推广。真正起到四两拨千斤的最佳广告宣传效果。沈大高速路广告好处重大。2、广告媒介平台介绍：2。1公司现拥有自主产权的高速立柱广告位，位于威海进入烟威高速的咽喉要道，公益广告，震撼、醒目、超前的广告设计效果，成为商家品牌宣传的绝

　　24、版地段。(配全景高速立柱广告图片)2。2位于金地商厦(新华书店7楼)的巨幅三面翻广告。广告位位置显赫，视野开阔，位于威海经济与商业中心，是企业进行品牌推广的首选。(配全景三面翻广告画面)2。3：位于威海百货大楼的大型led电子屏，是先锋广告有限公司又一经典广告传媒平台。户外超高清全影大型led多媒体显示屏，色彩均匀、亮丽;立体感强;可任意播放图片文字;高清视频影像及各种影视动画;拥有120平方超大型视听效果。广告位视野开阔，醒目壮观，覆盖面广;led显示屏是目前世界上最先进户外视频设备。可视距离到达1000米。该led电子屏位于市政府、区政府、振华商厦、国美、苏宁电器、家家悦总店、大世界等大型

　　25、商厦中心，是威海中心贸易区与政治经济活动中心;文化路、世昌大道、青岛路、海滨路交汇于此，每日10万人的车流与人流，成为企业产品推广、企业品牌发布、形象宣传的必争之地，首选媒体，开创了户外广告传媒的新视界，线两拨千斤的大品牌载体。(配百货大楼led全景像画面)2。4公司投资购置的大型移动led电子屏，实现了户外广告动静结合的完美整合。该移动电子屏是各种庆典活动、广告定点投放、新闻发布、产品促销的最佳载体。同时公司也成为视觉设计传播、展览展示制作、各种媒介整合传播，全程营销策划整合解决方案的最佳带给者。 (配移动电子屏高清影像画面与广告策划影像)。京沈高速路广告影响深远。3、房地产广告推介方式

　　26、：3。1根据房地产业特点，要取得理想宣传效果，务必有好的整体策划推广营销模式。威海先锋广告有限公司凭借10几年雄厚的品牌策划推广潜力，全方位立体宣传推介，到达客户的最佳满意度。3。2大型高速立柱广告牌、巨幅三翻广告、超大型led电子显示屏、移动led电子显示屏，实现天地一体，动静结合，构成强大的视觉冲击，加上震撼人心的创意效果，到达人们对房产品牌的认可，从而激发其购买欲。3。3高速立柱与三面翻广告，以宣传楼盘品牌为主，比如：唐人海湾公馆，繁华之中颐养天年。简单的广告语，富有深意，人们不论行驶在高速路上，还是繁华的都市，冲击人们眼球的就是唐人海湾公馆，人们对一品牌的了解欲。3。4在投放高速立柱与

　　27、三面翻广告的同时，在威海百货大楼led电子屏推出唐人海湾公馆高清宣传片，人们从动感的画面与动听的音乐中，真正体验现代传媒所带来的音乐视听，人们对品牌的认可逐步加深。 (配位置地理图)3。4巨幅三翻广告、超大型led电子显示屏位于新威路、和平路、品牌房地产广告策划方案宝泉路交汇点，每一天10万人次的车流人流，两种广告媒体的动静优势互补，使宣传品牌以强大的冲击视觉效果，在人们心中构成共鸣。湖北主干道广告应用广泛。配三面翻广告与led电子显示屏图片4、富有创意的活动策划锦上添花：长沙宣传片制作在以上广告形式集中宣传一到两个月以后，在吸引住一大部分受众群体后，及时推出富有创意的促销活动，活动务必具有创

　　28、新性、奇特性、针对性、磁力性，到达锦上添花。活动策划以后，利用百货大楼led电子显示屏与移动led电子显示屏，同时滚动播放。移动led显示屏定时光、定地点、定人群播放，定点循环播放与移动循环推介两种形式广告宣传，真正到达活动宣传效果，实现理想客户签单率。(配移动led显示屏)。房地产广告策划方案 第5篇：房地产广告从其筹备到真正落实是一个十分复杂的过程，只有切实掌握好其中每一步的关键，才能最终得到理想的结果，其流程通常分为四个阶段：准备阶段：拿地，规划设计出产品（开发公司广告部）确定预算寻找广告公司实施阶段：广告公司了解项目及购买对象信息广告公司出媒体计划确定广告目标主题确定及创意表现广告投放

　　29、时光的确定媒体选取传播阶段：各项活动和广告的正式推广评估阶段：测定广告投放的效率一 准备阶段1拿地，规划出产品一般来说，从拿地到规划出产品都是开发商的事，广告公司在一点上，则是各有各的优缺点。若是开发商自我组建广告部，则对项目的了解会更加透彻，前期准备也就更加充分，同时在整个项目的运作中内部沟通会十分流畅，缺点就是广告部受公司上层及其他部门制约比较大，始终从开发公司的角度出发，视野狭小，具有必须的局限性。对外选取广告公司，一方面广告公司会更加专业，经验也更为丰富，另外广告公司从局外人的角度介入项目，能够发现更加适合的产品主题；其缺点就是对项目有可能会理解不透彻，与开发商之间沟通和信任度不够，费

　　30、用比较高之类。2确定预算（1）广告预算资料常见的房地产广告预算资料包括以下几项：a 广告调查费用包括广告前期的市场研究、广告效果调查、广告咨询费用、媒介调查费用等b 广告制作费用包括照相、制版、印刷、录音、摄影、录像、文案操作、美术设计、广告礼品等直接的制作费用c 广告媒体费用购买报纸和杂志版面、电视和电台播出频道和时段、租用户外看板等其他媒体的费用d 其他相关费用是与广告活动有关的公共活动、sp活动、直效营销等费用（2）确定广告预算的方法如果是对外寻找广告公司，开发商会在产品出来后根据项目的大小和性质来初步确定广告推广的预算，广告预算的制定还会受到其他一些因素的影响，如市场竞争程度、广告投放

　　31、频率的选取、销售速度的制定、企业品牌的知名程度等。通常测定广告预算会采取以下几种方式a量入为出法。即根据开发商本身资金的承受潜力来确定广告预算，带有必须的片面性b 销售百分比法。即开发商根据既定的销售额的百分比来决定广告费用的大小。c 竞争对等法。即根据竞争对手大致投入的广告费用来确定自我项目的预算。d目标任务法。即开发商首先确定促销目标，根据所要完成的促销目标决定务必执行的工作任务，然后估算每项任务所需要的促销支出，种模式也为开发商节省了很多斟选方面的时光，并且长期的合作关系也利于广告公司和开发商就项目进行透彻的了解和合作。二实施阶段1 广告公司了解项目及购买对象信息只有透彻的了解项目后才能

　　32、制作出成功的广告作品，广告公司在接到项目后需要对产品进行彻底的研究，其资料包括：项目周边状况，楼盘分析，近期楼市动向，项目地理位置分析，小区规划，设计特色，价格策略，竞争对手分析，消费者调查等。其中开发商会向广告公司带给大部分资料，但处于对项目的把握程度，大部分优秀的广告公司会就已给的资料进行更深入的调查，只有在吃透了整个产品及消费对象后，广告公司才会进行下一步的工作。2 广告公司出媒体计划（1） 确定广告目标。房地产广告的成功与否，关键在于它能否在恰当的地点以恰当的方式传达给恰当的人，广告目标不能泛泛而谈，包括开发商在内经常会走入误区，把广告目标制定为提高知名度、促进销售、建立品牌等，事实上

　　33、以上些信息？d 用什么来测定传达消息的效果？（2） 主题确定及创意表现。房地产广告策略的出发点是引起消费者的注意和兴趣，激发消费者的购买欲，并最终促使消费者购买该产品，因此在房地产广告必须要充分表现产品的优点，易于消费者理解记忆和理解。3 广告投放时光的确定一般来说，小型项目的广告期间以一个月到两个月为最多。中、大型的项目（营业额在二、三亿以上）时光会更加长一些，有的甚至到达了一两年，而房地产广告时光的节奏通常能够分为如下四种：（1） 集中型。是指广告集中一段时光发布，以在短时光内迅速构成强大的广告攻势。优点在于能在短时期内给予消费者强烈而有效的刺激，以到达广告的效果，并能促成销售；缺点为广告

　　34、费用集中于一段时光大批量的投入，发布时机的选取十分重要，若广告未到达预期的效果，则很难进行补救（2） 连续型。指在必须时期内，均匀安排广告的发布时光，使广告经常性反复在目标市场出现，以逐步加深消费者印象。优点在于不断刺激消费者，并节省广告费用；在于不可能每次都到达刺激消费者的目的，而且预算也决定了连续性广告无法进行大规模、长时光的广告攻势。（3） 间歇性。指间断使用广告的一种方式，即做一段时光广告，停一段时光，再做一段时光广告，反复进行。优点在于根据项目的进程来进行广告分配，做到有的放矢；点在于需要注意广告发布的时机，注意销售对于广告的滞后型，还要思考消费者的遗忘速度。（4） 脉动型。脉动型集

　　35、中了连续型和间歇型的特征，即在一段时光内不断持续广告发布，又在某些时机加大发布力度，构成广告攻势，集中了连续型和间隙型的优点，能够不断刺激消费者，还能刺激短期的购买欲望。缺点就是费用太高。而广告时光的安排即广告周期的拟定，通常分为三个期间：（1） 引导期。作初期的讯息传播，重点在引起消费者的好奇与期盼，吸引购买者的注目和行动（2） 公开期。楼盘被正式推向市场，一切媒体运作及印刷资料皆已准备就绪，一旦开盘，随着强销期的来临，超多的报纸广告，结合强有力的业务推广，如人员拜访、电话追踪、派报邮寄等，立体的促销攻击全面展开。（3） 续销期。为公开期后的续销行为，将广告后期所余的房屋产品进行重新修正广告

　　36、策略，改变已不适或不当的广告方向，作最后的冲刺，以达最圆满的成绩。广告公司在拟定广告时光的同时，即制定广告节奏的安排，同时预先估算每段时光需要投入的费用。在那里，选取广告投放节奏通常与一个项目大小性质有关，小项目宜采取集中型，以短平快形式的最大限度的提高项目的知名度。而一些大盘则更适合采取脉动型的方式。4 媒体选取房地产广告媒体是用来传播房地产广告信息的工具，通常会接触的媒体有：报纸、杂志、广播、电视、户外广告、售点广告、dm直投、传单海报、网络、空中飞行物等。选取不一样的媒体以及如何正确的组合不一样媒体是极其重要的。一般广告公司会根据项目的大小、楼盘的档次、目标客户的定位、项目的区域、开发商

　　37、的资金实力来选取媒体。比如说在北京，中低档的项目主力媒体选取是北青北晚晨报之类的报纸及广播，高档项目除了在北青，更多的会选取经济观察报及三联生活周刊it经理人商业周刊等个阶段里需要注意的是，虽然前期已经准备的十分详细，但是市场是不断变化及不可预知的，因此在种状况下，一是有可能产品本身有问题，另外就是当初广告公司和开发商就产品沟通的不够，因此能够根据市场反馈对产品作出相应的修改，同时就产品及目标客户进行更为详尽的研究，重新包装项目上市，争取打个翻身仗。四评估阶段营销学上通常说：广告主们都明白自我投放的广告里有一半是无效的，但是谁也不知哪一半是无效的。房地产广告也是如此，房地产广告和日用品广告效果

　　38、反馈的最大不一样点就是：房地产广告能够在广告投放后的当天就能直接在来电来访上得到体现。大部分的房地产项目已经能够透过客户的第一次来电的渠道建立广告效果跟踪制度，来电数量也成为广告投放效果的重要标准。在不一样项目的反复实践中发现，来电数量的确能在必须程度上反映广告投放效果，但是过分强调来电数量就像完全忽视来电数量一样，走向另一个误区。房地产广告的效果体现有三种层次：一是直接到访；二是电话询问；三是留下印象。因此电话数量就成了广告销售力的直接体现。但是检测不一样项目，能够发现同样都是十分优秀的广告表现，同样都是无可挑剔的媒体选取，甚至同属于同一档次的项目，但是两者正常的广告之后电数量也不一样。能够

　　39、看出，相对于广告表现来说，产品本身更为重要。其中最重要的因素是地理位置、价格、销售时光段。通常来说，主要干道附近的项目来电量低，因为容易描述，容易到达，客户更多会选取直接到达；高档项目（别墅，townhouse，高档公寓）来电率低，因为目标客户群总量低；进入销售后期的老项目低，因为市场认知度高，电话询问不再成为最主要的了解手段。只有根据不一样项目的特性做好来电来人给人留下的印象程度以及与最终成交量相结合的评估，才能正确测定一个广告的成果与否。使得广告公司能够更好的配合项目进行相应的调整与修改。房地产广告策划方案 第6篇：索引：一、总览目标二、分期目标三、工作资料日程明细四、入市前广告媒体整合五

　　40、、入市前现场策略六、入市前广告宣传程序七、软性新闻炒作主题八、入市前公关谋划1、总览目标a、为楼盘正式公开销售做好必要和详尽的准备。b、进行入市前的信息预告，预热市场，制造局部供不应求的楼盘形象。c、展示一个成熟、稳健和专业的发展商形象和楼盘形象。2、分期目标分三期工作：准备期 内部认购期 开盘期3、工作资料日程程序准备阶段（年6月18日前）市场形态：项目面世在即，前期虽已有周密的市场调查作为操盘基础，但市场动向未明，一切充满变数。分期目标：涉世之初，迅速树立工地形象和小区形象，以鑫源品牌和梦里水乡形象包装为主，基本落实售楼前的各项准备工作；并采用接触性策略以创意广告和软文炒作切入市场。广告主

　　41、题：国之系列篇?春夏秋冬（尊品水乡，梦幻人生)工作资料：1、广告策略制定；2、bi和vi手册的编制与制作；3、工地形象墙包装；4、车体广告牌的制作5、楼书、宣传折页的规划、撰文、设计与制作；6、售楼资料的设计与制作，包括户型平面图、认购书、合同、销售记录、客户登记册、销售控制表。媒介选取： 江南都市报、路牌、路旗、车身预热阶段（即内部认购期，618）市场形态： 售楼前的各项准备工作已基本就绪，内部认购信息同期发布，形象推广和概念炒作计划启动，争夺市场的眼球。广告目标： 让潜在置业者对楼盘独特usp及项目质素有不一样程度的印象，进一步加深发展商的品牌美誉度，拉高项目的知晓度，为随后的项目开盘营造

　　42、良性媒体宣传空间。广告主题：色之系列篇?晨午暮篇（傍湖祥品，湖畔富（福）宅）工作资料：1、硬广告及网络广告的项目形象宣传；2、以软文的形式对莲塘中心区全湖景高尚华宅概念和湖畔华宅的生活方式进行炒作；3、内部认购信息发布广告；4、派发宣传资料、夹报；5、售楼中心、外卖场及看楼通路包装；6、对各项准备工作（销售模具、样板间、交屋标准等）作进一步的完善。媒体选取： 江南都市报 都市消费报 宣传折页、夹报正式入市即开盘阶段（即公开发售期，十八天，86）此处暂略，见第二部分。4、入市前广告媒体组合入市前的广告媒体组合应以户外广告和现场形象包装为主，配合主题宣传活动及相应的报纸广告和软性新闻。 户外广告：

　　43、老福山，八一广场两块广告牌，以形象宣传为主，兼做导示牌；工地围墙、营销中心、现场通路等。 报纸、杂志广告：包括主题以下活动的策划、软性新闻报导、专栏开辟及以形象广告为主的硬性广告。 媒体选取：以江南都市报、信息日报、南昌晚报为主，信息日报为辅。5、入市前现场策略现场卖场目标： 营造销售气氛，给买家强烈的销售感染力 突出项目的主卖点，体现项目在当地与众不一样的风格与个性。 展示鲜明的项目形象和发展商的专业规范形象，以增强客户购买信心。a、工地形象 现场：工地现场是大众接触、认知楼盘功能属性、工程进度、发展商实力等信息最直接的渠道之一，大众在类信息理解过程中是处于被动地位的。塑造出与众不一样、个性

　　44、鲜明的工地现场，是巧妙地传递项目推广信息，建立优良发展商形象的有效方式。 直观印象：高素质、专业、亲和 策略：a、 围板等应定期维护、更新、持续其结构的完整、色彩的鲜亮、字迹的清晰。b、 持续工地现场的清洁、有序、低噪音和无污染。c、 设计独特结构的梦里水乡路牌，设置工地营销门口、证明项目的规划、位置。d、 小区外市政道路、绿化的维护，许可状况下，可布置背景音乐的扬声系统，营造独特的现场氛围。工地形象主题：a、梦里魂牵心灵水乡，放纵恣意湖景人生b、地产名宿， 吹响公园人居新模式c、曝光th， 莲塘首家拥有别墅的高尚社区d、湖畔尊品， 莲塘全湖景水岸宅邸e、生态晋级，莲塘首家混合性生态住宅小区f

　　45、、以人为尊的规划，超低容积率小区b、物业形象 直观印象：显赫而不失平易、人文、服务贴入人心 导示系统规范和渐进完善、社区面貌的营造、配套设施的跟进c、周边导向广告 澄湖西路两旁路旗广告 路口指向牌 引路墙 工地八大彩旗、彩色气球包装 彩虹桥拱卫大门效果 利用竹子点缀气氛 门前气模大型漫画人物d、形象街的包装路灯旗（暂定四组）：a、尊品水乡，梦幻人生b房地产广告策划方案(8篇)、地产名宿，呕心钜献c、湖畔尊品，水岸福宅d、我有一生的爱去寻找一个家沿澄湖西路至售楼处；户外广告牌： 老福山，八一广场。主题： a、尊品水乡，梦幻人生莲塘标志性湖畔华宅b、地产名宿，呕心矩献吹响公园人居新号角车体： 203路，20路，2路，5路。

　　46、主题： a、我用一生的爱去寻找一个家b、莲塘中心区，澄碧湖，全湖景高尚华宅e、外卖场：设在老福山支撑理由：八一广场的广告牌对目标受众构成锁定眼球的效果，而且老福山作为南昌最繁忙的转车中心，人流动量巨大，成为本案在市区的桥头堡。f、高素质专业服务的售楼处 支撑理由：百闻不如一见是消费者消费决策的关键所在 直观印象：出位而不失平易。 策略： 展版的制作、赠品的发放、样板间并规格标牌、外场路旗的渲染、室内背景音乐、光线的关注、力求营造简单、惬意的咨询氛围，统一销售人员着装、行为举止房地产广告策划方案 第7篇：广告宣传策略方案第一部分 宣传推广策略第一章 目标受众分析一、目标受众定位综合前面相关报告，

　　47、本案主力目标客户在年龄上看，主要介于35岁至45岁之间，占比55%;从文化水平上来看，主要是大中专以上高素质群体，占比75%;从来源上看，主要是项目周边地区，其次是城市市区其它地区，分别占比50%和35%;广告宣传策略方案第一部分 宣传推广策略第一章 目标受众分析一、目标受众定位综合前面相关报告，本案主力目标客户在年龄上看，主要介于35岁至45岁之间，占比55%;从文化水平上来看，主要是大中专以上高素质群体，占比75%;从来源上看，主要是项目周边地区，其次是城市市区其它地区，分别占比50%和35%;从职业分布来看，主要是马钢高收入职工和政府高收入公务员，分别占比35%和30%，此外，项目周边地

　　48、区经营店铺做生意的个体经营户也是本案重要目标群体，占比达20%。二、目标受众特征分析收 入:家庭年均收入10-15万现阶段生活形态:多为3-4人家庭结构，子女绝大多数尚在中小学就读，生活质量正处于一个稳步上升的阶段购房动机:多为改善生活二次置业为主，或为子女创造一个良好的成长环境购房行为:夫妻双方共同决定，愿意听取子女的推荐生活特征描述: 注重居住的质量、环境、品位，追求高品质、高品位、舒适优越的生活，关注自身形象和社会地位; 由于文化程度高，处事较内敛，不事张扬，个性现代而不失传统; 认同都市中心地位，觉得居住在都市中心是优越生活的重要体现; 消费观念比较成熟、理性; 愿意有充足的时光去支配

　　49、自我的生活，对未来乐观并有信心; 有较强的家庭观念，关注下一代的健康成长，期望给子女创造一个好的成长环境。 媒介偏好: 皖江晚报是主要的购房信息来源; 朋友介绍对购房决策具有重要影响; 电视广告及户外广告也有必须影响。 第二章 媒体效应分析一、媒体分类报纸:主要是皖江晚报电视:主要是马鞍山电视台户外广告销售单页二、媒体特性分析报纸特性:优点 时效性强 能够很好地理解和记忆，能在受众脑海中停留较长时光，产生深刻印象 信息量大，传播性强 主动性、有选取性阅读，无阅读时光限制 是消费者获取房地产信息的主要渠道 缺点 生命周期短 彩色制作效果差 灵活性差 只有视觉效果 有选取性的阅读页数 电视特性:优

　　50、点 听觉、视觉和立体动感的全方位渗透 广告的冲击力理解度强 强闯性的广告传达 高普及率 能快速建立到达率 能带给品牌的形象诉求 缺点 成本高 信息生命周期短 人口层面选取性低 较容易被删除(转台) 较长的制作时光 受广告法限制大 户外广告特性:优点 覆盖率广泛 频次高 冲击力强 位置可选取性强 能见度高 期限长，全天效应 缺点 受众选取性低 局限于简单信息 自然因素会影响效果 较长制作周期 销售单页特性:优点 费用低 到达率高 针对性强 目标性强 缺点 信息含量不丰富，诉求主张单一 信息生命周期短 三、媒体效应分析报 纸:输出产品形象和产品信息、sp活动信息电 视:树立品牌知名度和美誉度户外广

　　51、告:扩大接触面，输出产品形象销售单页:输出产品形象和产品信息、sp活动信息四、sp活动sp活动与媒体广告投放二者是营销工作中不可分割的要素，促销活动能够为媒体广告投放带给目标对象，量化周期，使广告诉求特色鲜明;媒体广告又能够为促销活动制造舆论气氛和购买导向，最大限度地将信息广泛传达、渗透。sp活动与形象广告、现场销售共同构成完整的房地产营销体系。第三章 宣传组合策略一、目标受众媒介接触分析市调资料市调资料二、媒介组合策略媒介组合策略: 以皖江晚报为主(日发行量10万份，是皖江流域内辐射力、影响面相当大的一张报纸)，马鞍山电视台为次，辅以适量的户外广告(包括户外路牌广告、车身广告及候车亭灯箱广告

　　52、)及sp促销活动，进行全方位立体式高密度集中轰炸。理 由: 从以上媒介接触分析来看，报纸广告是目标受众获取房地产信息的主要渠道，其次是电视广告与户外广告(包括户外路牌广告、车身广告及候车亭灯箱广告)，销售现场以及口碑宣传是另一支重要决定力量。三、媒介投放策略整体投放策略: 根据媒体特性及市调资料分析，选取最佳的媒体组合方式，其中报纸是最主要的媒体选取 报纸广告在正式开盘前三至四个星期开始投放，电视广告则在正式开盘前二至三个星期开始投放 推广预热期以品牌形象广告为主，开盘热销期和持续强销期以促销广告为主，兼顾形象广告。 报纸投放策略: 周五、周六是房地产广告的最佳时机，宜整版或半版彩色广告或软文

　　53、宣传 周四、周日是可思考的次佳房地产广告投放时机，宜小版面的产品信息或活动信息的告知宣传 上述两条之理由:见日常阅读报纸时留意楼盘广告信息的时光图 推广预热期与温和销售期的报纸广告投放比例相对较低，开盘热销期和持续强销期投放量增大 报纸广告版面以12版为主，主要选取新闻版投放，以迎合目标受众者的阅读喜好 市调资料电视广告投放策略: 推广预热期采取渐进式策略投放，正式开盘当天到达高潮 开盘热销期和持续强销期则配合促销活动和报纸广告，采取间歇式策略，集中在周五、周六投放 户外广告投放策略: 针对目标受众群体较为集中的区域重点投放 充分发挥其灵活性的特点，坚持静态与动态相相结合方式策略投放 广告表现

　　54、风格要色彩鲜明、大气、有震憾力和吸引力，能诱导目标受众客户强烈关注 房地产广告策划方案 第8篇：xx城广告策划方案提纲买卖点精要：记忆点+利益点：关口居住，全市工作金泓xx城深圳西岸第一城金泓xx城西岸世界第一城金泓xx城中心生活方式金泓xx城深圳西岸岸标金泓xx城支持点+利益点：xx城门交汇深南、宝安大道两条，新安地铁一站交通中心xx城区宝安南山两区，扼守深圳东西两岸门户地理中心xx城市宝城新区，镇守海滨城商业圈东门，商场、商业街商业中心xx城内生态环境、生态设施、大型会所、休闲花园，外接购物公园休闲中心xx城外公立学校中心xx城内外篮球场、网球场设施，外接宝安体育馆体育运动中心xx城一期1

　　55、8栋高楼，一次性推出xx城全期52万平方米人文新城xx城园林设计加拿大奥雅园境师事务所xx城策划代理世联地产顾问（深圳）有限公司沟通点+利益点：前期：出钱赚名声。应用首战必胜理论，提高认筹率和封筹率。体育沟通u18亚洲女子篮球锦标赛等冠名活动音乐沟通钢琴天才、女子十二乐坊等活动组织名人沟通政要、学者、作家、影视家、体育、音乐、模特等活动组织中期：服务赚收入装修装饰沟通满堂红、名雕等活动组织建材样板沟通金六福门、灯饰品等活动组织后期：整合赚升值。应用地房双生态环境理论，以房外环境成型、封顶、现楼、入伙率、沟通活动等为筹码，提高房产价值。问题：大环境问题：公交问题：在深南大道上建立一个金泓xx城站

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